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  宋輝:我們認為現階段樓市整體的供求關系是分化、錯配的局面。分化具體表現為:部分二三四線城市供過於求,庫存高企,需求疲軟;一線城市整體需求依然較大,但由於限購政策和信貸支持力度的不足,出現瞭需求在短期內觀望、不能有效入市的情況。

樓市基本面改變下 房企將被迫轉型

  一個基本的邏輯是,全面降息--讓大量的錢再回到市場,這意味著新一輪的通脹,政府很辛苦才將CPI調到2.1%左右的低水平,讓政策掉頭、再發鈔,結構調整和穩定經濟的原步驟就會被打亂。我認為本屆政府幾乎不會這麼來操作。

  "9·30"樓市新政對銀行支持個貸業務,對限貸放松、利率放松、融資放開3方面做出瞭支持,"無論是開發商還是消費者,隻要買入房產就能保值增值的時代一去不復返瞭,"面對政策放松,房地產行業內部人士卻這樣對記者說。本期"互聯網所改變的行業"之房地產專題首篇,邀請偉業我愛我傢研究院分析師宋輝,一起聊聊房地產行業已經發生改變的基本面。

  第二個方面,2009年刺激以來,房價水平相比2008年接連上漲,類似北京這樣的城市房價翻瞭3倍。其他地區城市房價漲幅也遠超過工資增長水平的增幅,多則兩倍、三倍,少則70%~80%。這種爆發式的價格增長,形成瞭購買力和價格水平的巨大錯配矛盾,將大量市場基礎需求擠出現階段的樓市成交之中。價格差異也是兩次寬松政策重要的背景不同點。

  在成交量方面,我們認為從目前到今年年底以及來年的春季,預計成交量都將逐步復蘇。在這樣的一個背景下,相對來說,未來股市地產股中的藍籌股可能價值更大,但也不排除有部分企業通過合縱連橫實現跨越式增長的可能。

  我們認為,從目前看未來專門針對房地產市場的貨幣政策調整可能性很小。宏觀貨幣政策方面,我們認為,在現在市場流動性相對寬松,而貨幣的信貸成本較高的情況下,未來央行的政策估計仍將以定向的利率調控為主,比如通過PSL、回購操作等工具幹涉市場中,短期利率水平,但很難會全面降準、降息。

  記者:就中短期而言,隨著各地取消限購政策、調整限貸政策,不少人認為地產股投資將逐漸從政策向基本面轉變,寬松政策的效果將逐漸顯現,未來成交量回升是大概率事件。對此您怎麼看?

  歲末年初樓市將迎復蘇

  記者:2008~2009年降低利率同時下調差別化住房信貸門檻,目前很多人也在呼籲降準和降息,您認為未來會降準降息嗎?

  記者:房地產長周期由供求決定,中短期的波動更多受制於貨幣政策。從長周期來講,您怎麼看待房地產市場?

  2014年所處的宏觀背景則與當時有很大差異。經濟上,我們現在處於前期刺激政策的消化期。目前宏觀經濟增速的放緩和政府主動調結構的關聯性很大,更多是自發性調整。外部環境上,目前美國經濟復蘇勢頭相對較好,歐洲雖然陷入泥潭但也基本處於底部階段,非洲市場在這幾年迅速成為我國重要的產品出口市場,宏觀經濟外需緩慢增長的勢頭還是有的,這從9月份我國出口數據增長就可以看出,外部環境的相對穩定,為本輪經濟結構的調整創造瞭一定的條件,在調整的大前提下房地產行業的調整也就順理成章。

  在需求周期上,我們正處在剛需人口出現下滑、改善型需求由於過去限購限貸政策的執行逐步累積並入市的階段。2008年則是剛需為主。

  "9·30"不會復制2009年小陽春

  記者:歷史上,最近一次房地產政策大力度由緊而松發生在2008年,與"9·30"新政比較,兩次背景有何異同?行業表現會否復制2009年的情形?

  錯配表現在市場產品的供求結構上。比如一線城市,以北京為例,在2014年上半年至今出手買房的人群,主要是具備一定實力的改善型人群和成交迫切的剛需人群。而現階段北京樓市,由於過去幾年土地供應主要集中在五環外、五六環之間甚至是六環外,且地價高企。相對而言,在地價成本倒逼的情況下,開發商在這些區域的大戶型、別墅等項目供應較多,由於建設周期較長,期房不少。而對於市場剛需來說,這些項目的戶型偏大,買不起;對於改善型人群來說,這些項目位置偏遠,周邊配套不好,醫療狀況也不好,難以即買即住。在這種情況下,就形成瞭市場供應和需求之間的供需錯配,也導致消化緩慢。類似北京的情況,在其他一些一線城市也是存在的。

  記者:目前房地產產業鏈面臨的最大的問題和瓶頸在哪裡?

  一是價格。這個已經說瞭。2008年價格水平遠低於目前,價格就意味著購買力的差異,購買力就等於市場在成交階段的有效需求。

  第四個方面,上屆政府的刺激政策是無奈之舉,本屆政府的調整政策是主動為之。兩屆政府的差異,一個強調行政管控,一個強調市場和法制,這也意味著宏觀調控方式和方向的差異。

  我們認為未來一段時間是存量消化期,市場成交量會上來。但同時因過去土地出讓的新增量也會進入存量的統計口徑。這會促使存量消化的速度並不會很快。長期來看,我國樓市的存量在經過未來2~3年的消化,會逐步回歸相對平穩的一個水平。不過這也要看土地出讓的節奏和速度如何。

  第三個方面,供需結構的不同。2008年的宏觀樓市是供應不求、需求巨大的賣方市場。而現在由於上次貨幣政策的大規模刺激,形成瞭許多二、三、四線城市存量過剩、市場需求受購買力不足因素影響而相對虛弱、消化緩慢的情況。一個是供應趕不上需求,一個是供應結構性的大於需求,這是兩個時間背景在供求關系上的第三個不同點。

  總體來說,我們對於市場現階段供需方面的特征判斷是:部分城市供大於求,庫存高企,需求疲軟;一線城市整體需求依然可觀,但供求錯配現象較為明顯,在房價高企、市場購買力支持力度不足的情況下,導致消化緩慢。

  在這種情況下,市場產品的精品化、細分化、品質化將成為大趨勢,能夠做好產品、更有效地獲取資本、土地、市場資源的品牌開發企業將持續獲得優勢,而實力、品牌、產品欠缺的中小企業將面臨被整合、淘汰的命運。

  宋輝:貨幣政策走向取決於宏觀經濟的走向,以及結構調整的成敗,還有就是外部經濟、金融環境的變化。從今年以來,央行多次定向的流動性釋放,但卻從沒有進行全面的降準和降息,信號表明本屆政府在貨幣政策方面更加慎重,其核心目的還是為瞭服務結構調整的大局和維持社會穩定、保障就業的大局,樓市在很多時候並不在貨幣政策調整的范圍內。

  考慮到這些政策的利好,我們認為,今年春節前樓市將在年末迎來一場暖冬,成交量復蘇可以預期。但是這一復蘇勢頭的持續性,依然有待觀察。整體來看,宏觀經濟因為淘汰產能、調結構、地方經濟去房地產化等方面因素的影響,長遠來看,市場已經不可能再度像過去的十多年那樣"高歌猛進",而是進入一個相對的穩定期和平衡期,業內稱為"白銀時代",而我們稱為"後開發時代"。

內容來自sina新聞

  基本面實質性改變

  記者:2008~2013年,我國住房按揭貸款的門檻一直在提高,現在放松管制是否意味著基本面實質的改變,使得政策具備瞭正常化的客觀條件?

  宋輝:基本面的實質性改變其實存在於幾個點:

  宋輝:背景的差異很大:第一個方面,2008年是國際性金融危機演化為全球性經濟危機的開始,現在中國正處於本輪經濟危機的緩慢築底震蕩上升期。記得2009年一季度GDP降到瞭7%以下,當時的宏觀經濟面臨巨大的下行壓力。在此情況下,我國政府被動采取強有力的刺激性政策,貨幣、信貸、行政、市場多管齊下,通過"四萬億"刺激拉動宏觀經濟提速。增發的貨幣除瞭進入產業領域之外,也大量湧入瞭房地產開發市場,從而促成瞭2009年樓市房價飆升,成交量暴漲。

  二是人口。2008年時,80後最老的一族是28歲,最年輕的18歲,是這一代人的置業、婚姻、生育高峰期。需求本身就十分龐大。2014年,90後最老的一族是24歲,馬上面臨置業、婚姻、生育周期。80後和90後的不同傢庭背景和人口結構,決定瞭雙方樓市的需求方面是產生分化的。90後的小年輕,父母以65、70後為主,這部分人趕上瞭90年代、2000年代房地產市場逐步放開的過程,往往已經有房;80後的父母則以55、60後為主,他們很多人沒有趕上合適的時候。這樣的錯配,促使80後買房的需求在過去的幾年裡是不可避免的,而90後則相對更有自主性。同時應該看到,80後的人口數量在結構上也要大於90後人口總量,這是由生育周期決定的。由於人口周期的不同,促使未來的市場需求必須要放開對改善型需求的擴容,否則僅僅依靠90後這樣的所謂剛需,那市場的巨量供應和實際需求人群之間的不平衡就太大瞭,市場會難以為繼。

  在投資周期上,現階段屬於前期存量和資本轉化的消化期,樓市的投資屬性雖然不會改變,但投資價值卻遠比2008年要有所下降,投資風險在顯著增加。

  宋輝:限購政策目前已經基本退出瞭除北上廣深三亞(樓盤)以外的城市。信貸方面,央行、銀監會9月30日發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》也以按揭還清為條件放開瞭二套,並對不限購城市放開瞭三套房房貸的申請限制。限購、限貸政策都已整體放松,未來也是要逐步退出市場的趨勢。而在10月9日,由住建部、財政部、央行三部門下發的《關於發展住房公積金個人貸款業務的通知》,對於市場剛需來說,以及對於未來盤活公積金使用的長遠方向來說,都是較大的利好。10月29日,李克強總理也在國務院常務會議上提出要重點推進6大領域消費,"穩定住房消費"被列入其中,這一信號,我們認為大致可以看做為2015年的樓市提前定調。

  記者:從具體數據來看,供給上庫存中短期以及長期趨勢是怎樣的?

  宋輝:根據國傢統計局數據:全國1~9月份,商品房銷售面積77132萬平方米,同比下降8.6%,降幅比1~8月份擴大0.3個百分點。9月末,商品房待售面積57148萬平方米,比8月末增加988萬平方米。其中,住宅待售面積增加629萬平方米,辦公樓待售面積增加46萬平方米,商業營業用房待售面積增加206萬平方米。以上的存量面積是官方數據,去年土地市場熱時大規模出售後的很多項目並未進入統計數據。在存量方面,宏觀市場上很多城市的基礎數據統計並不全面。

  宋輝認為,現階段樓市整體的供求關系是分化、錯配的局面。在年末或將迎來一場暖冬,但持續性仍待觀察。與之前相比,目前不管是投資周期還是需求周期烏來區農地貸款率利最低銀行比較上,房地產行業基本面已經發生實質改變,投資風險在顯著增加,房企的轉型也迫在眉睫。

  宋輝:我們看有兩個方面:一是過剩的生產力和相對萎縮的市場需求之間的矛盾。過剩的生產力事實上是指開發企業數量太多,良莠不齊,產能過剩;二是低水平、同質化的產品集中和更高要求的產品需求之間的矛盾。

  記者:從以上您的觀點中也可以看出,房地產行業高增長、高毛利不再,轉型成為諸多房企不得已的選擇。

  宋輝:並購、轉行、多元化發展等等都可能成為房企轉型的方向和形式。需在產品、營銷、佈局、運營等方面創新,做出符合市場需求的產品,品質更優秀、成本控制更到位、融資能力和土地獲取能力更強勢的企業才會有競爭優勢。

池上鄉土地貸款期數新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/07572977890.shtml
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